원리금균등·원금균등·만기일시, 무엇을 고를까
대출 약정서에서 고르게 되는 상환 방식은 셋입니다. 빌리는 돈과 금리가 똑같아도 어느 방식을 고르느냐에 따라 총 이자가 수천만 원 갈립니다. 3억을 연 4.2%로 30년 빌리는 경우로 세 방식을 나란히 계산해 보고, 무엇을 기준으로 고르면 되는지 정리했습니다.
2026년 8월 11일
- 세 방식은 무엇이 다른가
- 같은 조건, 다른 결과: 3억·4.2%·30년
- 왜 이렇게 차이가 나는가
- 고르는 기준 세 가지
- 자주 묻는 것
세 방식은 무엇이 다른가
세 방식의 차이는 한 가지로 압축됩니다. 원금을 언제 갚느냐입니다. 이자는 언제나 그달에 남아 있는 원금(잔액)에만 붙기 때문에, 원금을 빨리 줄이는 방식일수록 이자가 붙을 밑동이 작아집니다.
- 원리금균등상환: 원금과 이자를 합한 금액이 만기까지 똑같습니다. 초반에는 그 안에서 이자 비중이 크고 원금 비중이 작다가, 회차가 갈수록 반대가 됩니다. 국내 주택담보대출에서 가장 흔한 방식입니다.
- 원금균등상환: 매달 갚는 원금이 똑같습니다. 이자는 잔액에 붙으니 회차가 갈수록 줄고, 그래서 매달 내는 총액도 점점 줄어듭니다. 체감식 분할상환이라고도 부릅니다.
- 만기일시상환: 만기까지 이자만 내고 원금은 마지막에 한 번에 갚습니다. 원금이 끝까지 그대로 남아 있으니 이자가 가장 많이 붙습니다. 전세자금대출처럼 목돈이 들어올 시점이 정해진 경우에 씁니다.
같은 조건, 다른 결과: 3억·4.2%·30년
3억원을 연 4.2%로 360개월(30년) 빌린다고 하고, 방식만 바꿔 계산한 결과입니다. 대출 이자 계산기에 그대로 넣어 확인할 수 있는 숫자입니다.
| 방식 | 첫 회차 | 마지막 회차 | 총 이자 | 총 상환액 |
|---|---|---|---|---|
| 원리금균등 | 1,467,052원 | 1,466,704원 | 228,138,372원 | 528,138,372원 |
| 원금균등 | 1,883,333원 | 836,370원 | 189,525,072원 | 489,525,072원 |
| 만기일시 | 1,050,000원 | 301,050,000원 | 378,000,000원 | 678,000,000원 |
읽어야 할 숫자는 두 개입니다.
- 원금균등이 원리금균등보다 이자가 3,861만 3,300원 적습니다. 빌린 돈의 약 13%에 해당하는 금액이고, 방식을 한 번 고르는 것으로 생기는 차이입니다.
- 대신 첫 회차가 41만 6,281원 더 무겁습니다. 원금균등의 첫 회차 188만원을 30년 내내 감당할 수 있느냐가 아니라, 가장 힘든 초반 몇 년을 버틸 수 있느냐가 관건입니다. 원금균등은 시간이 지날수록 편해지는 구조라서 이 조건에서는 144회차(12년)부터 원리금균등보다 매달 내는 돈이 적어집니다.
만기일시는 왜 이자가 두 배 가까이 되나요. 원금 3억이 30년 동안 한 푼도 줄지 않기 때문입니다. 매달 이자 105만원 × 360개월이 그대로 3억 7,800만원입니다. 이 방식은 30년 쓸 대출에 고르는 것이 아니라, 짧게 쓰고 목돈으로 정리할 대출에 쓰는 것입니다.
왜 이렇게 차이가 나는가
3억·4.2%의 첫 달 이자는 세 방식 모두 똑같이 105만원입니다.
3억 × 4.2% ÷ 12이니 당연합니다. 갈리는 것은 그 다음 달부터입니다.
- 원금균등은 첫 달에 원금 83만 3,333원(3억 ÷ 360)을 갚아서 잔액이 바로 그만큼 줄어듭니다.
- 원리금균등은 첫 달에 원금을 41만 7,052원만 갚습니다. 매달 총액을 맞추려고 초반에는 이자부터 채우기 때문입니다.
- 만기일시는 원금을 0원 갚습니다.
이 차이가 360번 누적됩니다. 초반에 원금을 얼마나 무는지가 30년치 이자를 결정합니다. 이자가 잔액에 붙는 구조를 더 자세히 보고 싶다면 대출 이자는 어떻게 계산되나를 보세요.
고르는 기준 세 가지
1. 초반 몇 년의 현금흐름
가장 먼저 볼 것은 총 이자가 아니라 첫 회차를 감당할 수 있는지입니다. 이자를 3,861만원 아끼려고 원금균등을 골랐다가 초반에 생활이 빡빡해져 다른 대출을 쓰게 되면 남는 게 없습니다. 월 소득에서 상환액이 차지하는 비중을 보고, 여유가 있으면 원금균등, 매달 나가는 돈이 일정해야 계획이 서는 쪽이면 원리금균등입니다.
2. 이 대출을 끝까지 쓸 것인지
몇 년 뒤 집을 팔거나 다른 대출로 갈아탈 계획이라면 총 이자 차이는 그만큼 줄어듭니다. 30년치 차이인 3,861만원은 30년을 다 써야 생기는 숫자입니다. 반대로 만기까지 끌고 갈 대출이라면 방식 선택의 무게가 가장 커집니다.
3. 대출 한도(DSR)
총부채원리금상환비율(DSR)은 연 소득에서 원리금 상환액이 차지하는 비중으로 한도를 정하는데, 원금균등을 고르면 첫해 상환액이 크게 잡혀 한도가 불리하게 계산될 수 있습니다. 한도를 꽉 채워 빌려야 하는 상황이라면 방식에 따라 빌릴 수 있는 금액 자체가 달라지므로 은행에 두 방식의 한도를 함께 물어보는 게 좋습니다.
내 조건으로 세 방식을 바로 비교해 보세요. 방식 버튼만 눌러 바꾸면 총 이자와 첫 회차가 함께 갱신됩니다.
대출 이자 계산기 열기자주 묻는 것
은행에서 원리금균등을 권하는데 이유가 있나요?
매달 같은 금액이 나가는 편이 대부분의 차주에게 관리하기 쉽고, 연체 위험도 낮기 때문입니다. 상담 창구에서 기본값으로 안내되는 경우가 많지만 원금균등을 요청할 수 있는 상품도 많습니다. 총 이자 차이를 알고 물어보는 것과 모르고 넘어가는 것은 다릅니다.
중간에 방식을 바꿀 수 있나요?
대체로 어렵습니다. 상환 방식은 약정할 때 정해지고, 바꾸려면 대출을 새로 실행하는 셈이라 중도상환수수료와 근저당 설정 비용이 다시 듭니다. 다만 방식을 바꾸는 대신 여윳돈으로 원금을 미리 갚는 것으로 비슷한 효과를 낼 수 있습니다. 원리금균등을 쓰면서 매달 조금 더 넣으면 원금이 빨리 줄어드니까요. 얼마나 유리한지는 중도상환 가이드에서 계산해 두었습니다.
더 짧은 대출에서도 차이가 큰가요?
비율은 비슷하지만 절대 금액은 작아집니다. 1억을 연 5%로 10년 빌리는 경우 원리금균등 총 이자는 2,727만 8,623원, 원금균등은 2,520만 8,342원으로 차이가 207만원입니다. 기간이 길수록 초반 원금 상환의 효과가 오래 누적되기 때문에 30년 대출에서 차이가 훨씬 크게 벌어집니다.